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许愿:许愿老师的《房企拿地价值研判与项目经济测算演练暨财务评价指标纠偏》课程课纲
2021-03-04 2429
对象
投资总、财务总、及其关键岗位,其他中高层及其关键岗位等
目的
管理红利时代下,房地产行业之间的竞争日趋激烈,如何进行地块属性研究提升企业利润?投资项目的测算如何做?投资测算如何解析?如何体现地产企业的拿地能力、周转能力、盈利能力以及融资能力?如何把纠偏能力体现在测算指标里?如何通过财务评价指标进行项目决策?
内容

引之(穿插多个标杆案例及20多张练习表格)

第一节 案例解析某标杆企业的投资拿地“理念”有哪些?

一、土地的投资流程

二、遵循“合法合规与资金安全投资“底线”了吗?

三、投资的五大“方向”是什么?

四、8种常见“拿地模式”是哪些?

五、对土地项目的创新投资模式有哪些思考?

第二节 如何利用四个维度快速研判土地的价值?

一、土地维度--土地价值的“表象”与“实质”

1、“看地.......不利因素、法规手续、规划条件 、施工条件、地质灾害

2、“看地”的目的:.............、施工影响、成本影响、安全影响

3、土地维度--带N双眼睛“看清实质”暨案例分享

二、市场维度--三位一体研判土地价值模型

1、宏观的角.......期、人

2、微观的角度:客户需求、生命周期、能力意愿

3、微观角度.......、价值差异、产品核心、去化难易、单价总价等

三、效益维度--静态与动态...的合理性

1、静态回报:盈利水平的合理性;2、动态流向:综合指标的合理性

3、成就共享指标的合理性;4、年....报率指标的合理性

四、风险维度--控制风险........效益”

1、获取类型--确保获取:一二级联动、直接招拍挂、二级市场

2、合同:公平合理

小结:土地价......续发展

第三节 房地产项目开发的经济测算下手”?

一、房地产开发项目测算表逻辑示意

1、项目投资与财......明;2、填报职责内部分工

3、各阶段数据口径说明

二、项目经济测.....指标整理

三、项目的全景节点计划

四、房地产项目投资涉及的主要税种

第四节 开发项目土地成本测算如何才能做到合理?

一、招牌挂方式......理测算(竞价购买VS成本逼近法)

1、土地出让金2、土地出让金补交

3、土地征用及拆迁安置补偿费  4、土地契税

二、收并购(二级......土地成本与税负成本的合理控制

1、股权收购方式的税负成本;2、资产收入方式的税负成本

3、案例解析税负风险

第五节 开发项目开发支出测算如何才能做到合理?

一、建安资金支出计算表与合理测算

二、项目的营......与合理测算

三、融资及利息支出与合理测算

四、总投资(资金)及支付计划与合理测算

五、总货............理测算

六、项目成本费用( 不含税)与合理测算

七、增值税及.......表与合理测算

八、土地增值税计算表与合理测算

附表一:项目签约回款标准(参考)

附表二:项目投资标准(参考)

附表三:项目土地成本支出标准(参考)

附表四:项目工程成本支出标准(参考)

附表五:项目融资标准(参考)

第六节 房地产开发项目的财务评价指标如何决策?

一、项目毛利润........评价指标的决策依据

二、自有资金投资回报率年投资回报率指标的决策依据

三、权益资金投资........报率指标的决策依据

四、地货比&自有资金回正时间指标的决策依据 

五、财务内部收.......策依据

六、(自持物业的)盈亏平衡临界点指标的决策依据

第七节 项目经济评价指标的敏感性与问题如何决策?

一、提前每一天,年化自有资金回报率变化?奖金变化?

二、土地单价提高或.......率变化(非线性)百分之多少?

三、单方成本提高或降低100元/㎡,利润率变化(非线性)百分之多少?

四、销售均价.........(非线性)百分之多少?

五、百亩项目车位配比降低0.1,利润增加多少万?利润率增加几个点?

六、百亩项目主力产品成本........加多少万,利润率增加几个个点?

七、如果项目利润初测是........%,将通过何种方式切实提高项目利润水平?

第八节 房地产开发项目地块的7问与3测试的指标如何管控?

一、供需比:当地真实供需现状、市场存量去化压力

二、土地规模:项.....指标

三、销售净利率:销售净利率是否符合管控指标

四、地段:是否符合管控标准

五、供地量:当地目前的供地现状和未来6个月供地计划

六、拆迁量:有......户数明确

七、上涨幅度近一年内价格上涨幅度范围

八、价格及去化速度测试1:市场下行5%、10%、15%甚至更大的可能性?

九、价格及.......市场老大?如何做到?

十、价格及去化速.........周转、实现现金流一年转正?

第九节 开发项目自有资金年化回报率纠偏的4大路径是什么?

一、如何提高净利率?

二、如.............比?

三、如何提高自有资金杠杆?

四、如何降低自有资金占用时间?

小总思考:单个项目的利润最大化?还是年化自有资金年化回报?

总结:


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